Title Deed (Englisch, Taşınmaz Mal Koçanı (Türkisch) ist eine Eigentumsurkunde über Immobilien in der Türkischen Republik Nordzypern (TRNC).
In der Türkischen Republik Nordzypern (TRNC) gibt es 5 Arten von Titeln:
- Türkischer Titel (Englisch: Türk Koçanı (Türkisch)
- Titel tauschen (Eşdeğer Koçanı (Türkisch)
- Dedicated title (Tahsis Koçanı (Türkisch)
- Mudschahid-Titel (Mücahit Koçanı (Türkisch)
- Englischer Titel (İngiliz Koçanı (Türkisch)
Die aufgeführten Arten von Immobilientiteln in Nordzypern unterscheiden sich im Aussehen nicht voneinander. Der wesentliche Unterschied zwischen diesen Titeln liegt in der Grundlage, auf der sie herausgegeben wurden. Um herauszufinden, welcher Titel an der Immobilie vor Ihnen liegt, müssen Sie einen Antrag an das Grundbuchamt stellen, um die Art des Titels zu klären.
Merkmale jedes der aufgeführten Schutzrechte.
Türkische Eigentumsurkunde (Türk Koçanı)
– Eigentum an unbeweglichem Vermögen, das bis 1974 türkischen Zyprioten gehörte.
Vor dem Krieg von 1974 war die Bevölkerung der Insel heterogen und die beiden Hauptdiasporas, die griechischen Zyprioten und die türkischen Zyprioten, lebten gemischt auf Zypern. Dementsprechend besaßen beide Grundstücke an ihren Wohnorten. Nach der Teilung der Insel in zwei Teile und der Umsiedlung der Bevölkerung auf der Grundlage der Nationalität wechselte das Anwesen seine Besitzer.
Am 13. Februar 1975 wurde der Türkische Bundesstaat Zypern (TFGK)1 gegründet, der bis 1983 bestand. Am 15. November 1983 hörte der TFGC durch den Beschluss des Parlaments auf zu existieren und wurde durch die Türkische Republik Nordzypern (TRNC) ersetzt.
Die Regierung des türkischen Bundesstaates Zypern (1975-1983) verabschiedete 1977 das Gesetz 41/1977 über die Verteilung desGrundstücks 2 auf dem Gebiet der modernen TRNZ und die Registrierung von Eigentumsrechten. Diejenigen Bürger, die vor 1974 über Landtitel auf dem Gebiet der heutigen TRNZ verfügten, erhielten neue Dokumente mit dem Vermerk “Türkischer Titel”. Die übrigen Einwohner Nordzyperns erhielten Grundstücke als Entschädigung für die durch den Krieg erlittenen Verluste oder als Hilfe oder Belohnung von der Regierung des türkischen Bundesstaates Zypern.
Exchange Title Deed (Eşdeğer Koçanı)
– Eigentum an unbeweglichem Vermögen, das von der Regierung türkischen Zyprioten gewährt wurde, die während der Umsiedlung von Süden nach Norden ihr bewegliches und unbewegliches Vermögen sowie ihr Geschäft verloren haben.
Grundlage für die Bereitstellung dieser Grundstückszuteilungen waren mehrere Indikatoren, die in Absatz 3 des Gesetzes 41/1977 über die Verteilung von Grundstücken beschrieben sind. Erstens wurden Grundstücke an türkische Zyprioten vergeben und zweitens nur an diejenigen, die das Vorhandensein von beweglichem und unbeweglichem Vermögen oder Betriebsbetrieb auf dem Gebiet der modernen Republik Zypern dokumentierten.
Im Austausch für die zur Verfügung gestellten Unterlagen erhielten die Bewerber Punkte (puan), die später gegen ein Grundstück oder ein fertiges Gebäude eingetauscht werden konnten. Das Komitee für die Verteilung von Grundstücken (İskan Komitesi) 3 teilte die Immobilien auf der Grundlage des Antrags des Bürgers der TRNZ zu und registrierte das Eigentum auf den Namen des neuen Eigentümers. Dieses Eigentum war mit “Exchange Title” gekennzeichnet, was den Umtausch von erhaltenen Punkten gegen Immobilien bedeutete.
Der Zuweisungsausschuss ist nach wie vor tätig und für die Verteilung der verbleibenden Grundstücke zuständig. Die letzten Änderungen des Gesetzes 41/1977 über die Verteilung von Grundstücken wurden im Jahr 2018 vorgenommen.
Dedizierter (Tahsis) Titel (Tahsis Koçanı)
– das Recht auf Eigentum an Immobilien, das von der Regierung des TFGC türkischen Zyprioten, die kein Eigentum auf dem Territorium Südzyperns besaßen, sowie Einwanderern vom türkischen Festland gewährt wurde.
Das Komitee für die Verteilung der Grundstücke war auch für die Vergabe von Grundstücken auf der Grundlage der Bestimmungen des Gesetzes 41/1977 zuständig. Der Hauptunterschied zwischen diesem Titel und dem Börsentitel besteht darin, dass es keine punktuelle Bewertung des Gegenwerts von Immobilien in Südzypern gibt. Da es kein solches Eigentum gab, erfolgte die Vergabe von Land, um das Leben der Bevölkerung und ihre Ansiedlung im neuen Land zu erhalten, diese Titel wurden mit “Zugewiesener Titel” gekennzeichnet.
Mücahit Koçanı (Türkisch)
– das Eigentumsrecht an unbeweglichem Vermögen, das von der Regierung Nordzyperns den Familien von Militärangehörigen gewährt wird, die während der Feindseligkeiten von 1974 gestorben sind oder invalid geworden sind (Gesetz 41/1977, Abs. 2 Abs. 1.52/1995 (b)).
Die Regierung des türkischen Bundesstaates Zypern konnte im Zusammenhang mit der Ansiedlung der Bevölkerung in den neuen Gebieten diejenigen, die den Frieden auf der Insel aufrechterhielten, nicht ignorieren. Auch die Familien des türkischen und zypriotischen Militärs erhielten Punkte (Mücahit Puan), die gegen Immobilien eingetauscht werden konnten. Diese Punkte wurden nicht durch Eigentum in Südzypern gedeckt, sondern für Dienste am Vaterland ausgegeben. Die Berechnung der Punkte erfolgte auf der Grundlage der Anzahl der Familienangehörigen der verletzten Soldaten, der Verdienste um das Militär, ihres Todes oder des Grades der Behinderung. Die ausgegebenen Titel waren mit “Mujahid Puan” gekennzeichnet.
Und derenglische Titel (İngiliz Koçanı (Türkisch))
– Eigentum an Immobilien, die sich vor 1974 im Besitz britischer Staatsbürger befanden.
Ein sehr seltener Titel in der TRNC, aber im Angebot gefunden. Die TRNC-Regierung hat britischen Staatsbürgern ihr unbewegliches Eigentum nicht entzogen4. Auf der Grundlage der Aussagen der Eigentümer wurden alle alten Titel auf ihre Eigentümer umregistriert. Im Grundbuch sind solche Titel mit “English Title” gekennzeichnet.
Rechtlicher Status von Grundstücken in Nordzypern.
Der rechtliche Status aller Ländereien auf dem Territorium der TRNZ ist in Absatz 159 der Verfassung der TRNZ (Anayasa)5 definiert. Gemäß diesem Absatz sind unbewegliche Sachen, die vor dem 16. August 1960 der Regierung von Zypern gehörten, d. h. alle unbeweglichen Sachen auf dem Gebiet des am 13. Februar 1975 gegründeten türkischen Bundesstaates Zypern, einschließlich der im Abkommen von 1960 bezeichneten militärischen Einheiten und militärischen Einrichtungen, Eigentum der Türkischen Republik Nordzypern.
In Paragraph 117 des Falles Demopoulos u. a. v. Türkei6 , die am 1. März 2010 vom Haager Gerichtshof für Menschenrechte geprüft wurde, heißt es, dass “… In der Rechtsprechung des Gerichtshofs gibt es keinen Präzedenzfall, der den Vorschlag stützt, dass ein Vertragsstaat eine allgemeine Politik der Rückgabe von Grundstücken an die Eigentümer ohne Rücksicht auf die derzeitige Nutzung oder Belegung der betreffenden Immobilie verfolgen sollte.”
In der Entscheidung des Haager Gerichtshofs wird auch auf die Rückerstattung und Zahlung von Entschädigungen an die griechischen Zyprer Bezug genommen. Diese Zahlungen werden von der TRNC Immovable Property Commission geleistet, die in der TRNC durch die Entscheidung des Haager Gerichts, Xenides-Arestis v. Türkei7, geprüft am 2. September 2004.
Die Kommission für unbewegliches Vermögen der TRNZ (Taşınmaz Mal Komisyonu)8 prüft Rückerstattungs-, Entschädigungs- und Umtauschansprüche gemäß den Bestimmungen des Gesetzes Nr. 67/20059. Ziel der Kommission ist es, die legitimen Ansprüche der Grundstückseigentümer zu befriedigen, ohne die Rechte der türkisch-zyprischen Gemeinschaft zu beeinträchtigen.
Bis zum 11. August 2023 waren 7.324 Anträge bei der Kommission eingereicht worden, von denen 1.423 in einer gütlichen Einigung endeten und 34 sich in der Phase der formellen Anhörung befinden. Die Kommission sprach den Klägerinnen eine Entschädigung in Höhe von 396 363 257 GBP zu.
Am 10. Februar 2023 hat die Regierung des TRNC die Vorschriften des Gesetzes über Katastersteuern und -gebühren 115-2023 geändert. Gemäß Absatz 3 Buchstabe c müssen Ausländer 3 % des Wertes der erworbenen Immobilie an den Fonds der Immobilienkommission einzahlen. Die Gelder dieses Fords werden verwendet, um Entschädigungen an griechische Zyprioten zu zahlen. Rechtlich gesehen zahlt also jeder Ausländer durch den Kauf von Immobilien in Nordzypern eine Entschädigung an Südzypern für sein Eigentum.
Wird die Immobilie den neuen Eigentümern im Falle einer internationalen Anerkennung der Unabhängigkeit der TRNZ weggenommen?
Welche Schlussfolgerung kann aus dem oben Gesagten gezogen werden? Es gibt keinen Grund, sich um die Sicherheit Ihrer Immobilie in Nordzypern Sorgen zu machen. Der Staat TRNZ führt die notwendigen Arbeiten durch, um die Fragen der Entschädigung von Eigentum an ihre ehemaligen Eigentümer zu lösen. Für den Fall, dass die TRNZ von der internationalen Gemeinschaft anerkannt wird, werden die ehemaligen Eigentümer von Immobilien nicht in der Lage sein und werden, die derzeitigen Eigentümer ihrer Häuser, Wohnungen, Grundstücke und anderer Immobilien zu berauben. Probleme können nur mit der TRNC Immovable Property Commission gelöst werden. Nur wenn die Immobilie dem TRNZ-Staat gehört, kann er sie im eigenen Namen an den ehemaligen griechisch-zyprischen Eigentümer zurückgeben.
Wenn ein Stück Land von der Regierung der TRNC in Besitz genommen wurde, d.h. die Titel formalisiert wurden: Tauschtitel (Eşdeğer), zugewiesener Titel (Tahsis), Mudschahid-Titel (Mücahit), dann wird die Verantwortung für die Lösung der Frage der Rückgabe, Entschädigung oder des Tauschs von der Immobilienkommission der TRNZ übernommen und nicht von den Eigentümern der Immobilie im Moment. Ehemalige Eigentümer von Immobilien haben das Recht, einen Antrag bei dieser Kommission zu stellen und eine Zahlung zu erhalten.
Welcher Immobilientitel ist am zuverlässigsten?
Im Internet wird viel über die Zuverlässigkeit eines bestimmten Titels geschrieben und oft auch miteinander verglichen. Nach dem Studium der rechtlichen Seite der Frage kann nur die Schlussfolgerung gezogen werden: Alle Eigentumsurkunden, die das Eigentum in der TRNZ bestätigen, haben das gleiche Maß an Sicherheit und Zuverlässigkeit.
Es spielt keine Rolle, auf welcher Grundlage ein bestimmtes Grundstück gewährt wurde, Tahsis, Mücahit oder Eşdeğer, die alle unter die gleiche Anwendung des Gesetzes 67/2005 über die Entschädigung, den Tausch und die Rückgabe von Immobilien fallen. Und die Zahlungen für diese Grundstücke erfolgen im Rahmen der Arbeit der TRNC Real Estate Commission.
Das Wesen von Titeltiteln spiegelt die Grundlage wider, auf der sie erworben wurden. Die Meinung, die im Internet verbreitet wird, dass der Tauschtitel besser ist als der der Zugewiesenen oder Mudschaheddin, entbehrt jeder Grundlage. Im Angesicht des Völkerrechts haben alle diese Titel die gleiche Bedeutung und den gleichen Schutz wie ihre Inhaber.
Auf dem Immobilienmarkt wird die Tauscheigentumsurkunden aktiv als die zuverlässigste beworben, da Zahlungen an griechische Zyprioten darauf geleistet werden. Dies führt zu einer Erhöhung der Kosten für Grundstücke mit diesem Titel im Vergleich zu den Titeln von Tahsis und Mujahid. Und die reale Rechtspraxis, die Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte (HUDOC), die Arbeit der TRNC-Kommission für unbewegliches Eigentum, besagen, dass es keinen Unterschied zwischen diesen Arten von Titeln gibt. Alle drei Titel werden von der TRNC-Regierung garantiert und können von Ausländern erworben werden.
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Autor: Julia Ozerje, Associate, CEO von Veles Enterprises Ltd.
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Quellen:
1 http://www.cm.gov.nc.tr/Bilgi/bildirge.pdf
3 https://icisleri.gov.ct.tr/BAKANLIK/İskan-ve-Rehabilitasyon-Dairesi
4 YİM Numara:245/2012 D. No:27/2018, http://mahkemeler.net/
5 Anayasa, http://mahkemeler.net/
6 https://hudoc.echr.coe.int/conversion#{%22itemid%22:[%22001-97649%22]}
7 https://hudoc.echr.coe.int/conversion#{%22itemid%22:[%22001-68738%22]}
9 http://tamk.gov.ct.tr/en-us/
